（注：文中出现的公司名称、住址、当事人姓名等均为化名）

基本案情：

温州市龙湾区一家从事家具生产的A公司，因将生产外迁，使得原位于经开区XX路的厂房闲置，于是A公司向政府申请将厂房“退二进三”，成功取得了政府批准并备案，准备将厂房用于开办家具博物馆或从事相关的文化产业。在完成博物馆初步设计之时，蔡文英找到A公司的法定代表人张小龙，称开办幼儿园前景好，将会大有可为，但此时张小龙认为自己申请“退二进三”功能转换并不包括教育功能，于是他向蔡文英表示了担忧与疑惑，蔡文英称已问过相关部门，是可以开办幼儿园的，此后幼儿园筹备组的主要负责人张小明拿着A公司的退二进三备案表，向相关部门进行了咨询，得到了可以开办幼儿园的肯定性答复。于是A公司、幼儿园筹备组及幼儿园项目发起人蔡文英控制的B公司签订了一份《租赁协议》，协议签订后，成立了幼儿园有限公司，B公司为大股东占股80%，张小龙之子控股的C公司占股20%。随后，幼儿园便着手装修。期间，B公司出现了内部股东矛盾及资金周转问题，加上2019年底爆发的新冠疫情，导致装修进度十分缓慢。

2020年3月，张小龙的朋友钱银浪了解到A公司出租厂房开办幼儿园的事情，于是多次联络张小龙，表示出极大的兴趣。最终钱银浪与蔡文英达成一致，双方利用各自控股的公司进行了股权转让，转让后，钱银浪成为了幼儿园的实际控制人，其控股的公司D成为大股东，第二大股东为蔡文英控制的B公司，张小龙之子控股的C公司仍占20%。由于蔡文英扎根教育行业多年，仍由其担任幼儿园的CEO。此后幼儿园进程加速，各股东对于幼儿园的未来充满信心。

2020年７月，钱银浪听朋友说A公司的厂房可能被拆迁，于是要求A公司的员工去土地储备中心了解情况，土地储备中心出具说明称该厂房所在地块拟被列入2024年做地计划。即便如此，钱银浪等人认为拆迁政策还有不确定性，于是积极向政府申请办学许可，经过多方沟通，最终政府召开专题会议，同意了该场地的办学申请，但考虑到做地计划，审批年限仅延长至2023年的６月。2021年1月，幼儿园取得了《办学许可证》，随即开始了招生，但由于各种因素，招生情况十分不理想，2021年3月，钱银浪与蔡文英决定停办幼儿园。

2021年4月，幼儿园以A公司在租赁合同签订过程中存在欺诈，没有将幼儿园退二进三审批的情况如实告知，因而起诉要求A公司赔偿装修等损失共计一千余万元。经历七个月的审理后，法院认为幼儿园的主张不能成立，幼儿园不得不撤回起诉。2022年1月，幼儿园又以相同的诉由向法院提起了诉讼，但此次幼儿园并未提出装修损失，而仅提出租金损失。一审法院经过审理后判决认定A公司在合同签订及履行过程中存在过错，承担30%的责任，幼儿园则需按合同约定的70%的标准支付租金及占有使用费。幼儿园与A公司均不满一审法院的判决，于是同时上诉。

律师观点：

金炳聪律师作为上诉人A公司的委托代理人，对本案进行如下分析：

一、A公司在合同签订前已明确告知幼儿园涉案房屋处于“退二进三”状态，一审法院在确认该事实的同时，却认为A公司在签订《场地租赁合同》时未尽到提醒告知义务，进而认定A公司存在过错，实属自相矛盾。幼儿园向有关部门了解确定涉案房屋可以开办幼儿园后才与A公司签订《场地租赁合同》，涉案房屋场地进行了功能转变，也取得了办学许可证，涉案房屋符合合同约定的使用用途。幼儿园的主要负责人均专业从事教育产业，对涉案房屋可能产生的政策及经营风险应有充分认识，且《场地租赁合同》已就“退二进三”、 拆迁等问题作出明确的提示性约定，《场地租赁合同》也未约定A公司应当保证幼儿园的经营年限。在签订合同时要求A公司考虑幼儿园使用年限，对于A公司过于苛刻。

二、一审法院将2024年做地计划视为A公司过错是错误的。涉案合同签订于2018年10月，当时没有所谓的做地计划，后房屋被列入做地计划系政府行为，A公司对此不存在任何过错，根据《场地租赁合同》的条文，A公司无须承担任何责任。

三、A公司法定代表人张小龙仅参与了幼儿园的设计等工作，没有法定或合同义务向幼儿园进行催告。相反，幼儿园在作出决议解散幼儿园不再承租的情况下应及时腾空涉案房屋并退出场地，其至今仍恶意侵占，给A公司造成巨大损失。一审法院将催告义务强加于A公司，从而认定幼儿园无须支付租金、违约金，对A公司严重不公。一审法院酌定A公司对幼儿园提前解除合同产生的租金损失及后续的占有使用费承担30%责任并驳回A公司要求支付租金、违约金等反诉请求，没有事实与法律依据。

法院判决：

首先，幼儿园在签订合同时理应对涉案房屋性质及使用年限进行审慎审查。从幼儿园筹备组的主要负责人张小明的微信聊天记录可知，《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》签订前，幼儿园的工作人员已经明确知晓涉案房屋系“退二进三”性质，《场地租赁合同》中也对“退二进三”的相关内容进行了明确约定，故应认定A公司在合同签订过程中并不存在恶意隐瞒涉案房屋属“退二进三”性质及使用年限的情形。另外，涉案房屋所在地块被列入2024年做地计划系合同履行过程中发生的事实，涉案《场地租赁合同》已明确约定房屋涉及拆迁导致合同解除的，双方互不承担违约责任，现幼儿园主张A公司未能保证15年的使用期限存在过错，明显不能成立。另外，A公司亦没有义务在幼儿园作出停办幼儿园的股东会决议后催告其支付租金。综合以上分析，一审法院认定A公司在合同签订及履行过程中存在过错，并据此确定幼儿园按合同约定的70%的标准支付租金及占有使用费，缺乏依据，二审法院予以纠正。

最终，二审法院认定本案并无证据显示幼儿园未腾空系A公司的原因导致，故幼儿园主张无需承担合同解除后的占有使用费缺乏依据，A公司在合同签订及履行过程中并不存在违约情形，故幼儿园要求A公司赔偿该期间的租金损失缺乏依据，判决幼儿园需按合同约定的标准支付租金及占有使用费，就此，这场房屋租赁合同纠纷完美落下帷幕。

（编辑：卢怡然）