近日，一年轻女子伍某因购房付款发生严重违约，导致被法院判赔高达470万元的高额违约金及装修赔偿，一时舆论哗然，我们关注一下事情经过：

事发经过：2020年5月27日，范某夫妻、伍某签订房地产买卖居间协议，内容：卖方范某夫妻，买方伍某，居间方（房产中介）上海XX有限公司。范某夫妻以1550万元转让上海市黄浦区XX路XX号XX室给伍某，买方伍某应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（如需）当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元于签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若买方伍某贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，买方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方（中介）转付或直接支付卖方。同年5月30日，双方签订补充条款，约定房屋总价不变，买方支付定金100万元。1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元。约定卖方同意提前交房，买方在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给卖方，剩余贷款745万元由银行放款于卖方。

两份协议签订之后，双方即于2020年7月2日正式签订上海市房地产买卖合同。并在合同附件3明确写明：买方应支付卖方首期房价款计745万元，买方已在原、买方签订本合同前通过居间方转付或直接支付卖方定金100万元及部分房价款400万元，买方应于2020年7月31日前（含当日）通过居间方转付或直接支付卖方部分首期房款计245万元。第二期房价款745万元，买方应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若买方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，买方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付卖方。合同补充条款另约定：买方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向卖方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。买方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或买方单方要求解除合同的，均视为买方违约，卖方有权单方解除本合同，卖方解除合同的，应当通知买方，买方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向卖方支付相当于总房价款20%的违约金。卖方可从买方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给买方等。同日，原、买方双方又签订协议书一份，约定：若因买方违约导致买卖合同无法正常履行，买方应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿卖方房屋装修费180万元。如因卖方违约导致合同解除，则同样卖方应向买方赔偿装修费损失180万元。

在履行上述合同时，买方在支付合同约定的部分首期房款245万元时即发生逾期支付的情况，经卖方催讨，双方于2020年7月2日签订补充条款一份，约定：由于买方未按合同约定于2020年6月30日支付完首付，余下245万元首付未付，现卖方（卖方）同意买方从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给卖方利息损失。买方须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未支付，则房屋买卖合同自动解除，买方应偿付卖方违约金（合同总价的20%），且赔偿卖方原有的装修损失180万元。后该部分逾期付款利息买方已向卖方实际支付。同时其余应付的首期房价款，截止至2020年7月13日买方共计付款745万元，对此卖方予以确认，表示收到该款，金额没有异议。同时明确，依据双方的合同约定，在买方承担了其应负的违约和赔偿责任（直接抵扣相应款项）后，剩余的已付房款可以由卖方退还买方。

卖方实际于2020年6月左右即将涉案房屋交付于买方使用。之后由于买方申请办理的贷款745万元（用于支付第二期房价款）发生延期，直至2020年10月29日才得以经相关银行审核通过。期间，2020年9月15日，卖方以律师函方式，告知和催告买方，内容：合同约定于2020年8月30日前过户，买方应于过户前付清全款，但买方却严重违约，至今尚有805万元未支付，希望买方在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，卖方有权解除合同，并要求买方赔偿违约金及装修损失等。后同年9月30日，卖方又向买方发出解除买卖合同通知书一份，明确：买方在收到上述律师函后仍未按照约定期限付款，因此卖方行使合同约定解除权，并要求买方搬离并归还涉案房屋，偿付房款总价的20%的违约金，和房屋装修损失180万元等。对于上述两份函件，买方于2020年10月7日均确认收到，未有异议。

以上的内容选自黄浦区人民法院在一审判决中认定的事实，通过这个事实情况可以看出，本案为什么会判决高额违约金及赔偿金，并非仅仅是因为合同约定了20%的违约金，而是考虑到现实各种因素组成。如果按以往的观点，本案中的违约金似乎有过高的嫌疑，很多法律人士甚至也认为按现行的法律及司法解释，本案中20%的违约金远远超出了卖方的实际损失，应予以调整，但一审法院似陈述了一段理由，笔者具体归纳分析如下：

一、本案买方一再违约，未得到卖方谅解，从目前法院描述的事实看，从第一次签订合同的三天后，双方又签订了补充协议，对首期房款的支付，买方就没有按照约定支付，这此种情况下卖方实际上已经作了一定的让步，将首期款的付款时间又往后递延了，以至于后期又产生按揭未成的付款违约长达两个月之久，基于此违约的情况应该是十分严重的。

二、本案系商业房产（写字楼）交易。众所周知，写字楼不同于居住房屋，前者系投资或经营所需而购，后者系居住使用所需，因而对于商业用房的合同纠纷，司法判决更注重其交易的稳定、合约性，对于居住用房合同纠纷案件，法院往往会以保障购房人的基本居住权为前提基础，即便买房人存在违约，也尽可能减少对其违约惩罚。因而法院在对这一部分内容，也做了说明。当然并不是说只要购买住房就必须作这种倾向性认定，也得根据具体情况分析，在生活中，很多人买住房也是为了长期投资或者转手倒卖，因此在实践同类型案件中，购房者的购房目的也可能会影响案件的处理结果。

三、买家间接损失是否是本案违约金的一个考虑因素，一审判决认为“考虑到本案被告违约导致的实际后果，原告至今未能正常另行购房成功等（房屋市场交易价格变动风险），经济损失巨大，故本院对原告主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式，应为适宜的。“，一般而言对于间接损失，除非提供明确的关联证据，否则一般不予支持。显然在本案中，法院并未认定卖方间接损失的金额（估计卖方也未进行相关的举证），但房价变动，未能及时回笼资金极可能对卖方造成重大影响。很多时候，这些因素也会纳入法官的心证体系之中，综合做出认定。如果采取非黑即白，生搬硬套法律规定，显然无法做出一个公平正义的判决。

本案一审判决后，伍某不服向上海二中院提起了上诉，二审经审理维持原判。这样的结果对伍某的教训不可谓不深刻。这恰恰给房屋交易者们提了个醒，契约是自由的，但签订契约不能随意而为，要充分考虑自身的履行能力及风险承受能力。从原《合同法》及《民法典》相关合同原则及条文内涵看，法院一般不轻易判决解除合同，会尽量会维持这种既定的交易稳定性，本案原告可能也是陷于这种认识，认为无非是房款付迟了，支付些利息而已，因而铸成大错。对此律师建议，在房屋买卖交易过程中，一定要仔细阅读并充分理解各条款约定的内容，对一些单方转嫁风险或权责明显不平等的条款，进行修正，这即所谓的交易谈判，重视交易谈判，做好交易谈判是合同签约前的一项必要的工作。